場所選びは超重要！アメリカで飲食店を居抜きで買う際のコツと店舗物件の探し方
物件選びが大事なのはわかっているけど、どこに注意して購入したらいいのか悩むと思います。
今回は、居抜き物件を買うことを前提に、お店の探し方や注意点をあぶり出してみます。
自分のお客さんは、どんな人なのかを思い出しながら、考えてみてくださいね。
□デモグラフィックをチェック
目星のお店周辺の、人口、人種、世帯収入、家庭の大きさ、年代、治安を調べましょう。これはデモグラフィックと言います。デモグラフィックは、コンピューターでチェック出来ます。
色々なサイトがありますが、1つ載せておきますね。https://www.census.gov/quickfacts/fact/table/US/PST045219
例えばあなたがファミリー層をお客さん像としているなら、そういった方たちは、そのエリアに多く住んでいますでしょうか？お客さんの像が決まってないなら、一旦そこへ戻ってしっかり定めましょう。
ランドロードやビジネスブローカーも、何マイル以内にはどういった人が住んでいるというのを把握しているので、この付近のデモグラフィックを知りたいといえば、教えてくれます。
目星のお店が決まったら、コンピューターだけに頼るのではなくて、可能な限り、時間や曜日を変えて、何回もお店に足を運び、どういう人種でどういった世代、家族構成の人がお客さんなのか、どのくらい出入りがあるのか調査します。
□交通量やフットトラフィックがあるか
交通量とかフットトラフィックは、あった方が良いです。
人が来ないような所にお店があっても目につかないですし、お客さんに知られること自体が、少なくなってしまいます。
今は昔と違ってインターネットでお店を調べることは可能なのですが、視界に入れば、「いつも通る道沿いのこの店、気になってるんだよね」などありますし、やっぱり目に留まるところが良いと思います。
昼間は交通量が多いけど、夜はパッタリということもあるので、曜日や時間帯も含めて調べます。
あと人が何の目的でこの道路を使っているのかまでわかると、良いんじゃないかなと思いました。
例えば、中央車線が完全に遮断されているとある大通りがあります（divided highway）。
通勤でよく使われる道なのですが、同じ通りでも、片側は店がたくさん並んでいるけど、反対側はそうでもなかったりします。
片側にスーパーやレストランが集中している理由は、仕事帰りに寄って帰る人が多く、進行方向側にあることで入りやすいからです。
ただ交通量がものすごく多い所は、売値も家賃も高かったりするので、その兼ね合いをどうするのか考えておかないといけません。その匙加減が最も難しい部分だとは思いますが、全て良いところは取れないので、優先順位を付けておくことが大事です。
□周辺施設や周りの様子
フットトラフィックに関連するのですが、周辺近くにどんなお店や会社があるのかも大事です。
例えば近所に企業があるなら、お昼時にサラリーマンが来てくれることもありますし、映画館が近くにあるなら、映画を見る前後にちょっと食べようかなと寄ったりすると思います。
あなたがヘルシー系の食べ物を提供するなら、病院の近くとかフィットネスがあると、そういったお客さんが来てくれるかもしれません。
周辺に同業他社がどのくらいいるのかも大事です。それらの店はライバルになるので、彼らがどういった経営をしているのかを知っておくのも大事だと思います。
過去の状況はどうだったのかも、可能であればわかるといいですね。例えば、過去にショッピングモールがあったんだけど、潰れちゃったとか。それはどうしてだろう？
□周辺の今後
今後、近くにスタジアムやアトラクション、工場建設計画がある等がわかれば、その付近は開発されていきますし、住人も客足も増えることが予想されます。今は店の値段がそこまで高くない場合、いずれは価値が上がって高く売ることも可能性としてあります。
あと新しく高速道路建設されるとかなら、トラフィックが変わるかもしれないので注意です。
もちろん◯◯の工場が撤退する、というニュースもあるので、そこもアンテナをはります。
物件買いたいエリアに自分が既に住んでいるなら、ニュースが入りやすいんじゃないかなと思います。あとレストラン業界のトレンドも知っておいたほうがいいです。
□駐車場に入りやすいか？広さはあるか？
これもアメリカでは結構大事ですね。
アメリカでは車が移動手段なので、駐車場があるところがほとんどだと思いますが、あその店は入りづらい、駐車しにくい、スペースが無い、となると行かない理由に十分なってしまうと思います。
□どういった人が運営しているか？
どういった人が売り手なのかも見極めた方がいいと思います。
売り手の経営者が親切な人だと、お店を買った後も一生懸命手伝ってくれたりします。大体はオーナー権移行後2週間くらいは手伝ってくれる契約になっていますが、それ以後はその人次第なところが大きいです。
店をどのくらい手入れしながら経営しているかも、オーナーによりかなり違うと思いますよ。適当な人はテキトーな経営しかしてないです。
あと、なぜお店を売りに出しているのかその理由を、聞いてみてください。
これついては次回詳しく書きますね。
□物件の清潔さ、建物の築年数
お店がキレイかどうかって、お店の印象を決めてしまう部分でもありますし、建物があまりに古いと、老朽化であとあとに不備が出てくることもあるので、確認しておきましょう。
古い建物であればあるほど、害虫とかも発生しやすいです。
□どういったお店が近くにあるといいのか？
同じ敷地に、自分が開きたい店と似たような店がない方がいいですね。私達の場合は、ランドロードがそれを許可していませんでした。
例えばお寿司やをやりたいのに、すでに同じ敷地に寿司やがあったらだめ、というランドロードでした。競争が激しくなるし、そうするとどちらかが出ていってしまう可能性が高いので、ランドロードとしても嫌だというのがあるんだと思います。
ショッピングモールとかが近くにあって、ライバル少ない場所はいいかもしれないなと思うのですが、コロナで今後ショッピングモールもどうなるのか。
□お隣の店や敷地内の店はどんな様子か？
隣のお店が何年くらい営業しているのかを聞いてみるのもいいと思います。
長年経営しているなら、お客さんが足を運んできていることになるので、人が来ない場所ではないんだな、という判断材料の1つになります。あとお隣が空室より、埋まっている方がいいです。
自分が買いたい店はもちろんなんですけど、合わせて隣の店が綺麗かどうかも確認したほうがいいと思います。下水の匂いが空調を通じて入ってきてしまうことがあります。
私達の店の隣はアイスクリーム屋が入る前、しばらく空室のままだったときがありました。
人の出入りが無いと、水の動きがないせいか、時々匂いが漏れてくることがありました。
お隣が油を使う店とかは注意ですね。
あとオーナーも神経質な人、気さくな人など色々な人がいます。神経質なオーナーだと、音がうるさいなどクレームを言ってくることがありますから、どういう人がお隣のオーナーなのかなと知っておくだけでも違うと思います。
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物件探しのポイントはいくつもありますが、でも全て当てはまるお店は、正直ないと思います。
なのでどの部分を優先し、どこを妥協するのかを考えてください。
あと、レストランの見た目が良くて早く買いたい！とか、売り手がプレッシャーをかけてくることもあるかもしれないですが、焦らないことが大事だと思います。
目星のお店の、フィナンシャル・レコードや経営状況、相場なども含めて、納得がいくまでしっかり査定してください。
物件選びってかなり難しいことですが、ただ物件を買うだけではなくて、その後には経営をしていくわけなので、じっくり時間をかけて情報を集め、リスクを下げることが大事だと思います。
悩みなどありましたら、こちらから気軽にメール下さい。
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